Investasi Tanah, Rumah atau Apartemen?
Pembaca yang bijak, artikel ini akan membahas
secara garis besar mana yang lebih menguntungkan diantara investasi properti
tanah, rumah atau apartemen? Bagaimana
formulasi tingkat pengembalian (return) didalam investasi properti tersebut?
Faktor resiko apa yang mungkin terjadi dalam investasi tersebut?
Nah sebelum menjawabnya kami
ingin sampaikan bahwa apa yang akan dijelaskan hanyalah secara garis besarnya
saja, penulis memfokuskan pada sisi investasi yang bermuara pada peningkatan
nilai pengembalian investasi. Adapun mengenai aspek legal khususnya
undang-undang yang mengatur mengenai rumah susun tidak dibahas dalam artikel
ini. Artikel ini semata mata hanya untuk membuka wawasan bagi para calon
investor perorangan di bidang properti.
Selanjutnya bagaimana kita
memilih investasi yang kita lakukan sebaiknya di tanah, rumah atau apartemen?
Sebelum menjawabnya ada baiknya
kita pahami dulu rumus atau formula dalam sebuah investasi. Investasi dalam
bidang apapun tentu mengharapkan tingkat pengembalian atau dalam bahasa Inggris
dikenal dengan istilah return. Faktanya return dapat menjadi positif alias
untung atau chuan maupun ada kemungkinan menjadi negatif alias rugi atau
amsiaw. Mengapa demikian? Berikut formula darireturn:
R = Income + Capital (jika + menjadi
capital gain; jika – menjadi capital loss)
Nah sebagai contoh, dari formula
diatas (jika) income hanya sebesar positif (+) Rp 1.000 sedangkancapital
menjadi negatif (-) Rp 1.500 maka
akumulasi return menjadi negative (-) Rp 500 atau dengan kata lain investor
rugi Rp 500.
Selanjutnya dalam bisnis properti kita tinggal
memilah-milah mana yang berpotensi sebagai income dan mana yang berpotensi
sebagai capital, nah untuk lebih jelasnya slikahkan simak tabel berikut:
Tabel Investasi Properti
Objek
|
Income
(Pendapatan tambahan)
|
Potensi
terjadinya income
|
Capital
gain (Peningkatan modal / harga)
|
Potensi
capital gain
|
Anjuran
Investasi (holding period)
|
Tanah
|
Harga sewa / kontrak,
kost2an, dll
|
Kecil
|
Kenaikan harga per M2
|
besar
|
> 5 tahun
|
Rumah
|
Sedang
|
Sedang
|
> 3 tahun
|
||
Apartemen
|
Besar
|
kecil
|
< 3 tahun
|
Analisa :
1. Tanah
a. Return yang cukup besar, ini bisa didapat dari
data rata-rata kenaikan tanah (disekitar Jakarta) dalam hal ini Cibubur, Depok
dan Serpong pertahun dalam kisaran 15 persen s/d 30 persen tentu tergantung
lokasi dan infrastruktur disekitarnya;
b. Biaya perwatan relatif sangat rendah;
c. Tidak perlu diasuransi, relatif aman karena
tidak bisa terbakar.
d. Sulit untuk mendapatkan income tambahan dlm
bentuk sewa, dll;
e. Lebih sulit dijadikan jaminan utang di Bank
jika dibandingkan dengan rumah;
f. Semakin
luas, semakin tidak likuid karena sulit mencari pembeli yang memiliki banyak
uang.
2. Rumah
a. Return
yang sedang, namun tetap menjanjikan. Meskipun harga permeter persegi lebih
mahal sekitar + 5 persen hingga 10 persen dari harga tanah, namun kenaikan
harga pertahun masih dibawah kenaikan harga tanah. Kenaikan harga berada dalam
kisaran 10 persen hingga 25 persen
b. Lebih likuid dari pada tanah karena mayoritas
orang lebih suka membeli rumah dari pada membeli tanah;
c. Lebih
mudah untuk dijadikan jaminan utang di Bank;
d. Kemungkinan
mendapatkan income tambahan sedang karena bisa disewakan.
e. Nilai
ekonomis bangunan terus menyusut setiap tahunnya, biasanya sebesar 10 persen
penyusutan pertahun;
f. Dengan adanya bangunan maka pembayaran Pajak
(PBB) menjadi lebih mahal jika dibanding dengan tanah;
g. Perlu
diasuransikan terhadap kemungkinan kebakaran.
3. Apartemen
a. Return
yang kecil, hal ini disebabkan karena adanya nilai susut dari bangunan
apartemen yang cukup besar yakni sekitar 20 persen pertahun;
b. Cukup
likuid karena orang masih mencari apartemen yang pada umumnya berlokasi
strategis. Sedangkan jika membeli rumah pada lokasi strategis memerlukan jumlah
uang yang lebih besar. Meskipun harga apartemen per M2 cukup mahal, namun masih
lebih sedikit dana yang dikeluarkan karena luasan partemen yang relatif kecil;
c. Jika
dijadikan jaminan di Bank, nilai taksasi dibawah rumah;
d. Umumnya income tambahan cukup besar;
e. Biaya rutin seperti listrik dan perawatan
relatif mahal karena dihitung dengan mengikut sertakan fasilitas bersama atau
fasilitas umum;
f. Tidak dapat merenovasi sesuka hati, hanya
terbatas pada interior;
g. Sering terjadi masalah yang terkait dengan
unit milik orang lain, misalkan kebocoran kamar mandi atau pipa pembuangan air
milik orang lain yang mengakibatkan unit yang kita miliki harus di perbaiki.
Dengan demikian anda
dapat memilih serta memilah investasi properti apa yang paling cocok dengan
anda.
Tidak ada komentar:
Posting Komentar